Se redigete verbali di consegna immobili e cercate il miglior software per lo stato dei luoghi per abbandonare definitivamente carta, fogli di calcolo e foto sparse su un telefono?
Il verbale di consegna elettronico è oggi riconosciuto nella quasi totalità dei paesi dove esiste un mercato locativo organizzato. Ciò che cambia da un paese all'altro sono le menzioni obbligatorie, il vocabolario giuridico e le tempistiche. Ciò che non cambia mai è l'esigenza di fondo: il rapporto deve essere dettagliato, datato, fotografato e firmato dalle parti.
È qui che la scelta dello strumento diventa determinante, ed è precisamente qui che la maggior parte dei software ti limita, perché sono stati concepiti per un solo mercato nazionale.
Il problema: una decina di soluzioni si contendono questo mercato, tutte annunciano l'intelligenza artificiale, tutte promettono un risparmio di tempo e le tabelle dei prezzi sono volutamente difficili da confrontare.
Abbiamo quindi analizzato i 5 principali software professionali per lo stato dei luoghi nel 2026, basandoci su 21 criteri oggettivi e tre simulazioni di costo reale.
I 5 software per lo stato dei luoghi analizzati con 21 criteri oggettivi
| Criterio | Check-Immo | Edouard | nockee | ImmoPad | StartLoc |
|---|---|---|---|---|---|
| Compatibile smartphone e tablet L'applicazione si installa indifferentemente su telefono o tablet. | |||||
| Modalità offline completa L'applicazione rimane pienamente utilizzabile senza alcuna connessione, inclusi cantina e seminterrato. | |||||
| Modelli di verbali personalizzabili Creazione di schemi tipo riutilizzabili, adattati al tuo metodo di lavoro. | |||||
| Libreria di elementi modificabile Aggiunta, modifica ed eliminazione di stanze ed elementi costitutivi. | Parziale | ||||
| Confronto entrata / uscita Sintesi delle differenze riscontrate, note e foto affiancate. | |||||
| Duplicazione da entrata a uscita in un clic Il verbale di uscita viene precompilato da quello di entrata. | |||||
| Precompilazione automatica tramite IA Riconoscimento degli elementi di una stanza da alcune foto d'insieme. | Parziale | ||||
| Controllo vocale conversazionale Dettare in linguaggio naturale per creare una stanza, annotare un difetto o stimare un danno. | Parziale | Parziale | Parziale | Parziale | |
| Stima dei danni tramite IA Stima del costo di ripristino direttamente nel verbale. | Parziale | ||||
| Foto illimitate per elemento Nessun limite al numero di scatti associati a una voce. | |||||
| Firma elettronica di tutte le parti Raccolta delle firme sul dispositivo e invio immediato del PDF. | |||||
| Più account esperti su uno stesso dispositivo Un tablet condiviso, ogni esperto con il proprio account e i propri mandatari. | |||||
| Clausole legali completamente modificabili dall'utente Sei tu a scrivere le clausole legali, senza formalismi imposti dall'editore. | |||||
| Terminologia tecnica configurabile Vocabolario professionale e denominazioni definite dall'utente, adattabili a qualsiasi paese. | Parziale | ||||
| White label Il verbale consegnato al cliente non menziona l'applicazione utilizzata. | Parziale | Parziale | Parziale | ||
| Acquisto di verbali per unità, senza abbonamento | |||||
| Crediti senza data di scadenza Ciò che non viene consumato rimane utilizzabile indefinitamente. | |||||
| Amministrazione web del team Aggiunta, eliminazione e modifica del ruolo dei collaboratori dal browser. | Parziale | Parziale | |||
| Gestione dei mandatari dal web Creazione e aggiornamento dei mandatari, riportati sui verbali. | |||||
| Editor di modelli online Costruzione degli schemi su grande schermo, poi diffusione istantanea a tutto il team. | Parziale | ||||
| Visualizzatore web di verbali e foto HD Consultazione e download di PDF e foto ad alta definizione dal browser. | Parziale | Parziale | Parziale |
Parziale significa: disponibile come opzione a pagamento, o non documentato pubblicamente. Rilevazione effettuata il 16 agosto 2026 basandosi sulle informazioni pubbliche disponibili sui siti ufficiali degli editori.
Quanto costa realmente un software per lo stato dei luoghi?
Il prezzo indicato sulla home page dice quasi nulla. Ciò che conta è quanto paghi in dodici mesi, tenendo conto del tuo volume reale, dei tuoi mesi di bassa stagione e del numero di persone che utilizzeranno lo strumento.
Le tabelle dei prezzi pubbliche
| Soluzione | Per unità | Formula illimitata | Impegno |
|---|---|---|---|
| Check-Immo | 3,49 €, decrescente fino a 2,66 € | non applicabile | nessuno |
| Edouard | 4,90 €, circa 2,99 € in lotto da 10 | 34,90 € al mese | mensile |
| nockee | 5,99 € IVA esclusa (circa 7,19 € IVA inclusa) | 59,99 € IVA esclusa al mese, 1 utente | mensile |
| ImmoPad | non proposto | 17,90 € IVA esclusa al mese | annuale |
| StartLoc | non proposto | 290 € IVA esclusa all'anno, 5 utenti | annuale |
Per Check-Immo, l'esportazione si paga sempre tramite credito. Gli abbonamenti Cloud (19,99 €) e Pro (34,99 €) non sbloccano l'esportazione ma l'IA illimitata, il salvataggio cloud, l'esportazione foto HD, l'interfaccia web e la white label. Prezzi IVA inclusa salvo menzione di IVA esclusa, conversione effettuata al 20%.
Simulazione 1: un'attività occasionale
Il caso di un proprietario locatore, di un gestore di affitti stagionali o di un esperto che inizia: 6 verbali di consegna all'anno, 1 utente.
| Soluzione | Costo mensile medio |
|---|---|
| Check-Immo | 1,71 € |
| Edouard | 2,45 € |
| nockee | 3,59 € |
| ImmoPad | 21,48 € |
| StartLoc | 29,00 € |
Per questo profilo, la differenza tra il primo e l'ultimo supera i 320 € all'anno per sei verbali prodotti.
Simulazione 2: il costo della licenza per un team
Il caso di uno studio di consulenza, di un'amministrazione immobiliare o di una rete di agenzie. Costo del solo software, esclusi i crediti di esportazione.
| Utenti | Check-Immo | Edouard | nockee | ImmoPad |
|---|---|---|---|---|
| 15 utenti | 199,99 € | 523,50 € | 239,99 € | 204,60 € |
| 25 utenti | 199,99 € | 872,50 € | 359,99 € | 335,40 € |
| 50 utenti | 199,99 € | 1 745,00 € | 659,99 € | 662,40 € |
La quasi totalità del mercato fattura per postazione. Ogni collaboratore aggiunto è una riga di abbonamento in più, e la curva è strettamente lineare. Check-Immo è l'unica soluzione del confronto a offrire un prezzo fisso fino a 50 utenti, formula Pro inclusa per ciascuno, amministrazione web inclusa: gestione dei collaboratori e dei loro ruoli, dei mandatari, dei modelli e accesso centralizzato a tutti i verbali e foto HD del team.
Simulazione 3: ciò che paghi quando non lavori
È la voce che i confronti non mostrano mai.
| Soluzione | Un mese senza verbale di consegna | Testare su un verbale reale completo | Utente aggiuntivo |
|---|---|---|---|
| Check-Immo | 0 € | 0 € | 0 € |
| Edouard | 0 € o 34,90 € a seconda della formula | prova limitata | licenza per postazione |
| nockee | 0 € o 59,99 € IVA esclusa a seconda della formula | prova limitata | 10 € IVA esclusa al mese |
| ImmoPad | 17,90 € IVA esclusa | prova limitata | 10,90 € IVA esclusa al mese |
| StartLoc | 24,16 € IVA esclusa | prova limitata | 5 inclusi |
Per un'attività stagionale con sei mesi di bassa stagione, un abbonamento a 35 € rappresenta più di 200 € all'anno fatturati per zero verbali prodotti.
I punti di forza di ogni software
Check-Immo
Check-Immo è l'unico software del confronto ad essere stato concepito fin dall'inizio per un uso internazionale, e non come uno strumento calibrato sulla normativa di un solo paese a cui sono state aggiunte delle opzioni. La differenza è strutturale: con Check-Immo, è l'utente stesso che redige le proprie clausole legali all'inizio e alla fine del verbale, e che definisce la propria terminologia tecnica e professionale.
In concreto, ciò significa che un esperto giurato, un amministratore di immobili, un'agenzia immobiliare, un property manager o un agente immobiliare utilizzano esattamente la stessa applicazione, indipendentemente dal loro paese, ciascuno con le proprie menzioni legali, il proprio vocabolario professionale e la propria struttura di verbale. Un professionista attivo su più mercati li gestisce tutti da un unico account, con un modello per giurisdizione.
Il suo secondo tratto distintivo è il suo modello economico. L'applicazione è completamente gratuita e senza limiti di durata, con tutte le sue funzionalità attive. Puoi creare, fotografare, quotare, confrontare e visualizzare tutti i verbali di consegna che vuoi senza pagare un centesimo. Solo la generazione del PDF finale consuma un credito prepagato, e questi crediti sono validi a vita. Un mese senza missioni non costa nulla, uno stock acquistato in primavera serve ancora l'anno successivo.
Sul campo, l'IA non si limita alla dettatura: si controlla in linguaggio naturale. Le chiedi di aggiungere una camera con parquet, due finestre e un radiatore, di notare che il parquet è graffiato vicino alla finestra e di stimare il costo di ripristino, e lei esegue. L'analisi fotografica, invece, non si limita a nominare gli elementi rilevati: li descrive, precisando ad esempio che una sedia è in legno marrone e che un divano è in tessuto blu con un bracciolo strappato. Il tutto rimane facoltativo: l'applicazione è funzionante al 100% offline, IA disattivata.
Check-Immo è inoltre l'unico strumento del confronto a gestire più account esperti su uno stesso dispositivo, il che corrisponde alla realtà della maggior parte degli studi, dove un tablet circola tra i collaboratori.
Infine, tutto ciò che riguarda la gestione avviene tramite browser, non dal telefono. L'interfaccia web di amministrazione permette di creare e modificare i modelli di verbali di consegna tramite tastiera su grande schermo, per poi pubblicarli con un clic sugli account di tutto il team, di gestire i mandatari affinché ogni verbale venga emesso con i dati corretti, e di aggiungere, rimuovere o modificare il ruolo di un collaboratore in tempo reale. Lo stesso spazio dà accesso a tutti i verbali realizzati, con un visualizzatore di verbali integrato e il download delle foto in alta definizione, senza doverle inviare via e-mail da un tablet.
Riepilogo dei punti di forza di Check-Immo:
- Applicazione completa e gratuita, senza limiti di durata, fino all'esportazione
- Nessun abbonamento obbligatorio, crediti validi a vita
- Tariffa decrescente fino a 2,66 € per verbale di consegna
- IA conversazionale: dettatura, analisi foto e stima dei danni
- Clausole legali e terminologia tecnica interamente redatte dall'utente, adattabili a qualsiasi paese
- Più account esperti su un tablet condiviso
- White label, modelli ed e-mail personalizzabili
- Amministrazione web completa: team, ruoli, mandatari e modelli gestiti dal browser
- Editor di modelli online, diffuso istantaneamente a tutti i collaboratori
- Consultazione dei verbali e download delle foto HD tramite un visualizzatore web
- Offerta Aziendale fino a 50 utenti a prezzo fisso
- Supporto 7 giorni su 7 via e-mail e telefono, interlocutore dedicato per i professionisti
- Fatturazione tramite App Store e Google Play, contabilità semplificata
Edouard
Edouard punta su un'ergonomia molto curata e un apprendimento rapido. La sua IA di precompilazione e la dettatura vocale sono efficaci, e il modulo di stima dei lavori e della pulizia è ben integrato nel verbale. La sua tabella dei prezzi propone sia l'acquisto per unità che l'abbonamento mensile, il che offre flessibilità alle piccole strutture.
D'altra parte, la soluzione è calibrata su un unico formalismo nazionale: le clausole legali non sono modificabili dall'utente, il che la rende poco utilizzabile al di fuori del suo mercato d'origine. Non gestisce nemmeno la condivisione di un dispositivo tra più esperti, e la sua offerta per i grandi team rimane fatturata per postazione.
nockee
Arrivato sul mercato nel 2022, nockee si è affermato presso numerose agenzie e reti nazionali. Il suo principale punto di forza è la marcatura temporale qualificata conforme al regolamento europeo eIDAS, che rafforza l'ammissibilità del verbale in caso di contenzioso sulla sua integrità. L'IA di riconoscimento degli elementi tramite foto è solida, e l'ecosistema di integrazioni (API, Zapier, Make) è il più completo del confronto.
Il punto di attenzione riguarda il costo per team: la formula illimitata è mono-utente, ogni postazione aggiuntiva viene fatturata in supplemento. La stima dei danni non è inoltre offerta.
ImmoPad
Creato nel 2011, ImmoPad è l'attore storico del settore. La sua maturità si riflette nel monitoraggio dei lavori e nella stima dei danni, due moduli apprezzati dai gestori di patrimoni. Il suo abbonamento base è tra i più economici del mercato per un utente singolo.
La contropartita è l'impegno annuale obbligatorio: nessuna formula a consumo è proposta, il che rende la soluzione poco adatta a volumi occasionali o stagionali.
StartLoc
StartLoc propone un'unica formula annuale che include cinque utenti e verbali illimitati, il che può essere interessante per un piccolo team con volumi elevati e regolari. La soluzione integra un'intelligenza artificiale (dettatura vocale e analisi delle foto), la stima dei lavori e l'invio del verbale via SMS.
Per contro, non è prevista alcuna formula a consumo: l'abbonamento è annuale, il che la rende poco adatta a volumi occasionali o stagionali.
Quali altri criteri considerare per scegliere il software per lo stato dei luoghi?
Alcuni criteri non saltano subito all'occhio al momento della scelta, ma diventano strutturali dopo sei mesi di utilizzo.
La flessibilità legale: chi scrive le clausole del tuo verbale?
Questo è il punto cieco della quasi totalità dei confronti, quasi tutti scritti da un unico mercato nazionale. Tuttavia, un verbale di consegna non obbedisce alle stesse regole a seconda del luogo in cui operi. Le divergenze riguardano punti molto concreti:
- le menzioni obbligatorie che il documento deve contenere per essere opponibile;
- la natura contraddittoria della visita e il modo di provarla;
- i termini entro i quali una parte può contestare o segnalare un difetto;
- il valore probatorio del documento e l'istanza competente in caso di controversia;
- il vocabolario tecnico e giuridico atteso dai professionisti del paese;
- il destino del deposito cauzionale al momento della riconsegna.
Alcuni paesi impongono un modello tipo per decreto. Altri lasciano la forma completamente libera e giudicano solo sul fondo. Altri ancora applicano regole diverse a seconda della regione, della lingua o del tipo di contratto di locazione. Nessun editore può codificare tutto questo in anticipo.
Per questo motivo, la maggior parte dei software per lo stato dei luoghi ha un formalismi codificati in modo rigido, basati sul loro mercato d'origine. Questo funziona molto bene finché operi esattamente dove l'editore ha progettato il suo prodotto. Diventa un muro non appena ne esci, lavori su più paesi o la tua pratica professionale richiede una formulazione particolare.
Check-Immo affronta il problema in modo inverso: nulla è bloccato lato editore, tutto è configurabile lato utente. Redigi tu stesso le clausole legali all'inizio e alla fine del documento. Definisci la tua propria terminologia tecnica: denominazione delle stanze, degli elementi costitutivi, scale di quotazione, formulazioni professionali. Costruisci la struttura completa dei tuoi modelli. L'applicazione è inoltre multilingue.
Il beneficio concreto è duplice. Un professionista che opera su più mercati gestisce il tutto da un unico account, con un modello per giurisdizione. E uno studio la cui pratica evolve, o la cui normativa locale cambia, adatta i suoi verbali in pochi minuti, senza attendere un aggiornamento dall'editore né dipendere dalla sua roadmap.
La gestione da browser, non da telefono
Un software per lo stato dei luoghi è uno strumento sul campo, ma la metà del lavoro si svolge in ufficio: costruire uno schema, aggiornare i dati di un mandatario, rileggere il verbale di un collaboratore, estrarre un set di foto per una pratica di contenzioso. Tentare di fare tutto questo sullo schermo di uno smartphone è una perdita di tempo quotidiana, eppure la maggior parte delle soluzioni non offre un'amministrazione web degna di questo nome.
Check-Immo separa chiaramente i due usi. L'applicazione copre il campo, l'interfaccia web copre la gestione:
- Editor di modelli online: costruisci i tuoi schemi tramite tastiera, su grande schermo, e poi li pubblichi. Appaiono istantaneamente sugli account di tutti i tuoi utenti.
- Gestione dei mandatari: i dati e le identità sono centralizzati e si riflettono automaticamente sui verbali prodotti.
- Gestione del team: aggiunta, eliminazione e modifica del ruolo di un collaboratore in tempo reale, con storico di attività per account.
- Visualizzatore di verbali integrato: tutti i verbali realizzati dal team sono consultabili online, senza download preliminare.
- Foto in alta definizione: recupero diretto delle immagini dal browser, in visualizzazione o in download.
- Dizionario tecnico condiviso e pool di crediti ridistribuibile tra gli utenti.
È la differenza tra un'applicazione mobile e un vero strumento di produzione per una struttura organizzata.
La reversibilità: puoi recuperare i tuoi dati?
I verbali di consegna che produci appartengono a te e ai tuoi clienti. Sembra quindi logico poterli recuperare il giorno in cui cambi strumento. In pratica, sono rari gli editori che documentano chiaramente questa possibilità, e alcuni la offrono solo su richiesta al servizio clienti.
Con un abbonamento Cloud o Pro, Check-Immo dà accesso a un'interfaccia web che consente di consultare e scaricare l'intera documentazione dei tuoi verbali PDF e delle tue foto in alta definizione. I tuoi crediti, invece, non scadono mai: smettere di usare l'applicazione non ti fa perdere nulla.
La sicurezza e l'hosting dei dati
Un verbale di consegna contiene un'enorme quantità di dati personali: identità, recapiti postali ed elettronici dei proprietari e degli inquilini, fotografie dell'interno di un immobile occupato. Questo è il criterio che più spesso viene trascurato, e il più pesante in termini di conseguenze in caso di incidente.
I dati di Check-Immo sono cifrati e ospitati sull'infrastruttura Google Cloud, nel rispetto del GDPR, con backup automatico e ripristino completo in un clic su un nuovo dispositivo.
Cosa succede quando la rete si interrompe
Tutte le soluzioni del confronto annunciano una modalità offline, ma non tutte pongono il limite nello stesso punto. La domanda da porre a un editore è semplice: cosa posso ancora fare in una cantina, senza una tacca di rete?
Per Check-Immo, la risposta è: tutto, tranne l'intelligenza artificiale. Creare, fotografare, quotare, confrontare, far firmare. La sincronizzazione avviene al ripristino della connessione. È proprio per questo motivo che consideriamo l'IA un acceleratore, mai un prerequisito.
Per concludere
Il miglior software per lo stato dei luoghi non è quello che spunta più caselle su una brochure, è quello il cui modello corrisponde alla tua attività reale. Un'agenzia con un volume molto elevato e perfettamente regolare troverà il suo vantaggio in un abbonamento illimitato. Un esperto indipendente, un gestore di affitti stagionali, un amministratore di condominio o un team in crescita avranno tutto l'interesse a privilegiare uno strumento senza impegno, senza fatturazione per postazione e senza crediti che scadono.
Un ultimo criterio merita di essere posto prima della firma, perché è irreversibile: sei tu o l'editore a decidere cosa contiene il tuo verbale? Un software le cui clausole e il cui vocabolario sono fissi ti conviene finché la tua pratica non cambia e rimani nel mercato per il quale è stato concepito. Il giorno in cui la normativa evolve, in cui lavori in un altro paese, o in cui un cliente esige una formulazione particolare, la flessibilità cessa di essere un dettaglio di configurazione per diventare la questione centrale.
E prima di decidere, un consiglio valido per qualsiasi soluzione: non fidarti di una dimostrazione commerciale. Realizza un verbale di consegna completo, in condizioni reali. È esattamente per questo che Check-Immo rimane gratuito fino all'esportazione.
Vedi i prezzi o poni una domanda al nostro team.
Questo confronto è stato realizzato ad agosto 2026 basandosi sulle informazioni pubbliche disponibili sui siti degli editori. Poiché le funzionalità e i prezzi possono evolvere, invitiamo i lettori a verificare queste informazioni direttamente presso le aziende interessate. I prezzi espressi IVA esclusa sono stati convertiti in IVA inclusa con un'aliquota del 20% per consentire il confronto.
Dettaglio dei calcoli. Check-Immo, 6 verbali all'anno: pacchetto di 5 crediti a 16,99 € più 1 credito a 3,49 € = 20,48 € all'anno, ovvero 1,71 € al mese. Edouard, 6 verbali all'anno: 6 x 4,90 € = 29,40 € all'anno, ovvero 2,45 € al mese. nockee, 6 verbali all'anno in formula Flex: 6 x 5,99 € IVA esclusa = 43,13 € IVA inclusa all'anno, ovvero 3,59 € al mese. ImmoPad, abbonamento Standard con impegno annuale: 17,90 € IVA esclusa al mese, ovvero 21,48 € IVA inclusa. StartLoc, formula a 290 € IVA esclusa all'anno che include 5 utenti, ovvero 29,00 € IVA inclusa al mese. Per i team: Check-Immo, offerta Aziendale a 199,99 € al mese fino a 50 utenti, Pro incluso per ciascuno. Edouard, 34,90 € IVA inclusa per utente. nockee, 59,99 € IVA esclusa per 1 utente più 10 € IVA esclusa per utente aggiuntivo. ImmoPad, 17,90 € IVA esclusa più 10,90 € IVA esclusa per licenza aggiuntiva.
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